実際のコンサル状況

全　　　　行　　　　程
２００ｘ、１０、　９	Sさんより、神奈川県A市の物件調査依頼の電話入る。初めての方。
	物件の事件番号を聞く。調査料の振込み確認後、調査に入る旨、答える。物件は、借地権付建物。所有者居住、一部賃貸部分あり。
２００ｘ，１０，１５	物件調査のため、裁判所と現場に赴く。
	裁判所
	資料精査。担保提供の結果、競売。明け渡しには問題はないと判断。
	物件訪問
	品のよい老婆と対話。姉妹で住んでいるという。親戚の為に担保提供したが、その親戚は、取下げるから心配ないと言っている。だから、安心しているという。賃借人について聞くと、殆ど使っていない、という。
	地主訪問
	婦人と面談。差配している業者がいるので、そちらに主人を通して話しておく。数日後に連絡して欲しい、との事。業者の名前、電話を聞く。
	競売申立債権者（某金融機関）連絡
	管理部の担当者と会話、そんな話（取り下げの話）は全く有りません。高く入札して下さい、と言われる。
２００ｘ、１０、２１	地主方業者に連絡をいれる。
	借地契約の残存期間２～３年しかありません。新たに２０年の契約で、名義書換料として￥３００万円でやって欲しい、との事。評価書記載の基準と大差ないので、一応了解する。落札したら、挨拶に行くと、約束。
２００ｘ，１１．２	S氏と裁判所正面玄関にて待ち合わせ。
	打合せ
	ここで、初めて、S氏と面談。手続きの流れと、費用の概算を説明。予算を聞き、入札価額を検討。委任契約を締結。
	入札
	保証金振込み、その控えを添付して、入札書作成。入札書一切をコピーして、その後入札書執行官室にて提出。
２００ｘ、１１、９	開札期日、S氏出頭。落札出来なかったとの連絡が入る。　　　　　　　　　　上↑
	即、次次回の期間入札の物件のなかに、Ａ市の物件を見つける。 S氏、現場確認。夕方、調査依頼の連絡が入る。
２００ｘ、１１、１４	物件調査のため、裁判所と現場に赴く。
	裁判所
	記録精査。物件明細書には、「地代代払いの許可あり。」の文言あり。あー、地代の滞納は無いんだな、と思う。（これは錯覚でした。）室内写真でみる限り、贅沢な造り。女性が所有者で、占有している、という。明渡し交渉で、多少時間がかかるかな、と思う。女性は、子供と家については、ものすごい執着を発揮する傾向にあるから。
	物件訪問
	物件は、車の入らない場所。 A市内では、良く見かける立地条件で、抵抗はない。強制執行になると、料金は割増になるな、と思う。門の扉のチャイムをおすと、家の中で鳴る音は聞こえてくる。しかし、応答は無し。ポストは、郵便物で一杯。隣家２軒訪問して、情報収集。ここ数ヶ月は帰宅していない、という。その他、聞き込みで、所有者の、ある程度の概要を把握する。
	地主訪問
	駅から物件までの途中に地主さんの家。初老の品の良い婦人が地主さん。そこでも、所有者の情報を得るべく会話するも、確たる情報は得られず。初めての訪問で、これは仕方のないこと。地代は、ここ数ヶ月は支払われていない、という。えーッ。でも、借地権の承継について、裁判はマッピラ。話し合いでやりたい、との考え。これを聞けば、最初の訪問の価値は充分。借地権の場合、名義書換えについて、地主が承諾しなければ、裁判所が代って承諾をしてくれるシステム（借地誹訟）はあるものの期間がかかります。地主の出方によっては、1年以上かかります。
	謄本閲覧及び調査全体の印象
	取下げになる感じは少ない、と判断。
２００ｘ、１１、１５	S氏に、問題は無いと報告。 S氏、入札の意向示す。　　　　　　　　　　　　　　上↑
	１１月３０日、入札する為、裁判所で待ち合わせを約す。
２００ｘ、１１、２７	物件訪問。
	以前と変わり無し。ポストも郵便物でいっぱい。所有者居住でもなく、かといって空家でもない物件については、業者としては、一番気を使う。
２００ｘ、１１、３０	S氏と裁判所正面玄関にて待ち合わせ。打合せ、委任契約締結、入札。
	落札後、所有者が任意の話合いに応じなければ、明渡しが３月末となる可能性大と説明。これは、委任契約に記載する。最悪の場合、もう２ケ月延びる場合もありえる事も言う（引渡命令に対する執行抗告がでた場合を想定）。これは今回はまず無いだろうという見込み。強制執行費用総額としては￥150万を計上して貰う。実際はこれでお釣がくる筈、と説明する。
２００ｘ、１２、７	開札期日、S氏出頭。落札出来たとの連絡が入る。手数料半額振込みを依頼。
	１２月１０日、振込み確認する。
２００ｘ、１２、１４	売却許可決定が言い渡される。その写しを持って地主宅訪問。　　　　　　上↑
	落札できたことの報告。売却許可決定の写しを手渡す。名義書換えについては、親戚の弁護士を通じておこなって欲しいという。弁護士の住所、名前、電話番号を聞く。弁護士がでてきたので、借地の名義書換えについては一安心。
	物件訪問
	以前と変わり無し。ポストも郵便物でいっぱい。
	債務者兼所有者に手紙出す
	所有者に、明渡しの話し合いをしたい旨の内容の手紙をだす。普通は、代理人をたてる場合は、弁護士に限る、という字句をいれるが、今回はその字句はカット。男性の代理人がでてくる事を望む。
２００ｘ、１２、２５	裁判所で、買受人S氏と待ち合わせ。売却許可決定は確定している。
	記録閲覧
	裁判所にて、記録全体の閲覧。なんと、債務者兼所有者が、約１週間前、記録を閲覧している。身分を証するものとして運転免許証の写しを提出している。これは、なんとか連絡がとれるだろう、と思う。
	物件訪問
	ポスト内の郵便物が無い。所有者が持っていったようだ。私のだした手紙に目を通してくれれば、と思う。
	地主訪問
	S氏を紹介。次回は、手土産持参で来ます、と言うと、笑い。
	弁護士に連絡
	名義書換えをしたい旨の連絡をする。既に地主より連絡はいっていたが、代金納付して謄本があがったら承継の手続きをしましょうと言われ、もっともな言い分であり、承諾する。
２００ｙ、　１、　５	債務者兼所有者より事務所にFAXが入る。
	７日以降、連絡をする、話し合いたいという FAXが事務所に入っていた。
２００ｙ、　１、　７	買受人S氏より連絡。
	代金納付期限通知書がきたが、記載された手続きの日は都合悪いと言う。１月２２日納付手続きをしたいというので、裁判所に連絡。幸い了解を得る。
	債務者兼所有者より電話連絡あり。
	１１日、都内のBホテルロビーにて面談を約す。
２００ｙ、　１、１０	買受人S氏より連絡（登録税の減免について）　　　　　　　　　　　　　　　　　　上↑
	買受人より、登録免許税￥２８万が、居住用住宅取得控除をつかえば￥９万ですむので、その申請に行ったが要領を得ず、認めてもらえなかった、との連絡有り。一切の申請書類を私あて送るよう依頼。
２００ｙ、　１、１１	債務者兼所有者と面談
	買戻しがしたい、と言う。明渡しについては全く考えていないので、明渡さない場合の強制執行の説明などは聞きません、と言う。人柄は真面目、と判断する。一応、買い戻したいという債務者兼所有者の希望を買受人に伝える旨をいい、別れる。約３０分の面談時間。（原則として、私は、ある時期まで、買戻しの話は一蹴してきましたが、その為に建物内部を巧妙に傷つけられた経験があります。大変な出費がかかりました。以後債務者兼所有者の買い戻しの提案については、一応その場で即拒否はしないことにしています。）
	S氏に連絡
	買戻しなんてトンでもない、お断りです、との返事。
	債務者兼所有者に連絡
	携帯電話に、買戻しは出来ない旨を丁寧に伝える。
２００ｙ、　１、１６	A市役所にて
	A市役所にて、競売物件の特殊性を説明。入居の時期が確定できない事を話す。幸い、担当者の方が納得してくれる。代金納付期限の日の午前中に、入居予定の予めの期日を申請書に記載して申請して、証明書類をもらえることになる。但し、申請書と違った結果になった場合の厳重な注意を受ける。
２００ｙ、　１、２２	裁判所にて、納付手続き
	午前中にA市役所にいき、住宅取得控除の証明を貰う。買受人は、既に代金と減額分の登録免許税を振り込んでいる。裁判所にてSさんの奥さんと待ち合わせ。代金納付手続きと、引渡命令の申立てをする。引渡命令が確定するまでは、債務者兼所有者との交渉は静観することにする。
２００ｙ、　１、２３	所有者代理人より連絡
	債務者兼所有者が一切を相談している、という代理人と称する男性から連絡が入る。最初、脅かされているような感じを受け、私、気色ばむ。脅迫するのなら、会話は一切しないと私言う。面談を望まれ、承諾。明日会うこととする。場所は、あのBホテル。内心ホッとする部分あり。男性がでてきたから、これは話し合いで納まる、と思う。女性だけ相手に明渡交渉する場合、最終的な強制執行の断行、となる可能性が高いことを経験的に知っている為。女性の、子育てにおける素晴らしい「諦めない」という資質が、こういう場合も展開されてしまい、任意退去の話は進展しない事がたまにある。
２００ｙ、　１、２４	都内Bホテル
	所有者代理人と面談。代理人は、相当に修羅場をくぐってきたような感じで迫力のある人物。いろいろな絡みがあるので、３月一杯、住まわせて欲しい、と言う。話すうち、話せば分る人物と判断。私は２月一杯に退去して欲しい、残代金納付手続きを、１月２２日におこなった事を言う。（引渡命令の申立てをした事は伏せる。）買受人が若夫婦であること、子供の学校の関係で、３月中旬から下旬には転居しなければいけないと、正直に事情を説明。競売物件は、一部の人の利権ではなく、誰でも享受できるべき環境の中にあるべき、という私の考えを熱を込めて言う。引越費用として、￥70万も提示。算出基準は、強制執行の費用（家財の搬出、保管と遺留分処理費用として合計￥100万～￥110万位はかかる感じ）を基準とする。その目一杯で算出。代理人は、即答せず。（私は、立退料は、建物の造作が良ければ、それを傷つけられないようにする為の保険の役割もあると思っています。この建物は、相当にお金をかけた良いものでした。金銭の提供をせずに強制的に退去を求め、柱を切られたりその他傷つけられた事例を結構聞いています。）検討し、連絡をする、という。
２００ｙ、　１、２６	代理人より連絡。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上↑
	２月一杯で出るようにする、と言う。詳細は、明日以降連絡をくれ、という。
２００ｙ、　１、２７	代理人連絡。
	債務者と立退きについての書類を交わすべく、代理人の携帯電話に連絡をいれるも、ベルはなるが、出ない。本日より３日間、続けて１日２回、同じ時間帯に連絡をするも、連絡とれず。その後、連絡をするのを中止。強制執行で明渡しをする場合も選択肢に入れる。
２００ｙ、　２、　４	法務局に行く
	買受人S氏に所有権移転された建物の登記簿謄本取得。
	弁護士事務所に連絡。
	２月８日午後１時、訪問を約束。
２００ｙ、　２、　８	弁護士事務所訪問
	虎ノ門の弁護士事務所に、S氏と同行。借地の名義書換を行う。
２００ｙ、　２、１４	引渡命令が確定
	強制執行の申立てを行う。予納金￥６万納付。執行官よりの連絡を待つように言われる。
	物件訪問
	特に変化なし。（とにかく、依頼物件では、気を使ってしまいますね。）
２００ｙ、　２、１９	裁判所執行官より連絡
	２月２６日午前９時３０分、第１回目の執行となる。物件は確実に留守なので、開錠技術者と立会証人を手配。
２００ｙ、　２、２６	物件現場
	執行官が現場臨場。立会証人、開錠技術者、そして債権者代理人としての私が出頭。まず、開錠技術者が物件を開錠。室内に入り、執行官が、占有関係を確認。次回断行日（建物内部の家財搬出）を３月２７日としてもらう。「通知書」及び「不動産引渡催告及び告示書」を、玄関の壁に貼る。立会証人に、強制執行をした場合の費用の見積を依頼。郵送にて連絡をするという。その場で、立会証人と開錠技術者に対して、費用を払う。
２００ｙ、　２、２７	所有者代理人に連絡　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上↑
	代理人に連絡。今度は連絡が取れる。第１回目の執行した事を説明。断行の前に退去する意思があれば、債務者兼所有者と代理人と３人で会いたいと伝える。最初提示した￥70万の支払いも考慮する旨を伝え、そこで、書類を交わしましょう、と言う。代理人、即承諾。翌々日面談の約束をする。
２００ｙ、　３、　１	ホテルで、三者面談。
	代理人が、私の意向をくんで債務者を説得したのが、会話していて感じられる。それが、誰がみても債務者には一番よい結果である事を、代理人は理解していた。約定書を交わす。約定書は、内部を傷つけられないように工夫した条文をつくっており、それを読み聞かせる。３月１３日午前１１時、現場で、鍵の授受による物件の引渡しと立退料授受を行う内容。
２００ｙ、　３、　２	強制執行の見積りがくる。
	強制執行をした場合の見積が郵送されてきた。 \777,000円。これは、単に家財を搬出する費用。保管費用や、遺留分を買取る場合の費用は別途にかかる。当初の、\100～\110万位の私の見積りは、概ね合っていたようだ。
２００ｙ、　３、１３	物件現場
	午前１１時、現場に行く。代理人が現場に立ち会う。備え付け設備の説明をうけ、鍵を受取る。家財は搬出されていた。近所の喫茶店で待つ債務者兼所有者に、立退料￥70万を現金で渡し、領収書をもらう。そのあと、物件に戻り、再度戸締りをする。買受人に、引渡しを受けたことを連絡。１６日に現場で待ち合わせとする。
２００ｙ、　３、１６	物件現場（S氏に引渡し）
	買受人は、鍵屋さんをつれて現場到着。内部を点検。私、債務者兼所有者より貰った鍵をわたして、手数料の残金を受領。ここで私の買受人との委任契約の終了を告げ、その書類を貰う。
多少てこずった事例ですが、報酬５０万（調査料込）の仕事でした。 Sさん、長い間お付き合い頂き、ありがとうございました。どうぞ、新居でお幸せに！