| 目次（下のタイトルをクリックして下さい。） |
| 不動産競売は、調査に始まって調査に終わる。 |
| 更地、空家は慎重に調査しよう。 |
| 債務者の言う事は信用しない。 |
| 一休みコーナー・・昔からのことわざ。 |
| 不動産競売は、調査に始まって調査に終わる。 |
現在の裁判所の調査（所謂３点セット）機能がなかった頃のアドバイスです。
然し、現在でも通じるアドバイスです。
「評価書」の記載漏れの例をあげます。
、
担当者が現に見聞きした具体例です。
|
１、私道・公道の区別をせず、単に道路という表現をしいている。
２、計画道路があるのに、その記載がない。
３、道路位置指定がないのに、全くその事にふれていない（建替えが出来ない）。
４、更地ですが、法地の擁壁部分があります。
、建築確認をとる為には、擁壁部分をやり返さなければいけません。
その費用が￥１０００万円を超えるのもかかわらず、全くその事にふれていない。
|
３と４について、買受人が執行抗告で、売却許可決定の取消しを求めました。
何と認められませんでした。
通常の不動産取引では、全く考えられない事です。
大切な買い物ですので、慎重に調査しましょう。
『現況調査報告書』は、実際に競売の入札がはじまる数ヶ月前に作成されます。
その時点で調査した占有者を記載しています。
処が、入札期間が始まった時、占有者が違う場合があります。
勿論、法的には処理できますが、一般の方には、面倒なことです。
|
| 調査は、専門家に任せた方が良い場合が多いです。 |
| 更地、空家は慎重に調査しよう。 |
上↑ |
更地も空家も人が住んでいません。
一般の方は、安心してしまいますが、ちょっと待って下さい。
更地の場合、突然プレハブが建てられないとも限りません。
空家の場合、何時の間にか人が住んでいた、なんてことがあります。
勿論、それらに対する法的対策はありますが、一般の方には面倒です。
専門業者の場合、その可能性がある時（何となく匂うものです）は、
その費用を計上しておきます。
空家で、家財（動産）が残置されている場合は、家財は勝手には処分できません。
裁判所は不動産を売却しても、なかの家財（動産）は売却していません。
ケースバイケースでそれなりの方法で処理する必要があります。
|
ある人が空家を競落しました。
中に家具類がそっくりありました。
リサイクルセンターをよんで、全部売ってしまいました。
後日、損害賠償を請求されてました。
|
| 残置物のある空家は、ひょっとしたら大事件？ |
空家ですが、残置物が多少ある場合があります。
所有権に基づいて開錠、残置物を勝手に処分したとします。
確率としては、非常に低いのですが、トラブルが起こるかも知れません。
所有者の身内、と自称する、暴力団風の男の声で、
「室内に置いておいたものを引き取りに行くから、返して貰うよ。」
「あれは、こちらで処分しましたが・・。」
「誰が処分していいと言ったんだ。大切なものなんだ・」
「では、新品を提供しますので、どうでしょう。」
「冗談じゃあない。あれは、思い出が詰まっているんだ。
あれを返してくれ！」
ここから恫喝・脅迫が始まります。
普通人がそれに耐えるのはちょっと不可能に近いでしょう。
こんな状態を回避するには、方法はひとつ。
強制執行で、裁判所を経由して、引渡を受けておくことです。
そうして、
「執行調書」という公文書を貰います。
そうしますと、イチャモンをつけてこられても、
公文書を示して、
「裁判所に言って下さい。」
買受人（＝落札者）は無関係です。
空家で、若干の家財でしたら、費用もそうかかりません。
又、家財がそっくり残っている場合があります。
所有者が掴まらない場合、
費用はかかりますが、この方法で処理しておくのが一番。
私は、この方法をお勧めしています。
|
| プロは、人が居住している方を好みます。 |
債務者の言う事は信用しない。
（現地調査で物件を訪問し、債務者と対談できた時のことです。）
|
上↑ |
これは当たり前ですね。
債務者が嘘吐きという意味ではありません。
初めて訪問した人間に、債務者（所有者）が真実を言う訳がありません。
又、債務者が相談している人から、言動を拘束されている場合もあります。
相手の人間性をみておけばいいのです。
一般の方は、心配の余り、『出ていってくれますか？』等と聞きます。
これは止しましょう。
少し慣れないと無理ですが、
聞きたい事柄は、相手が自然に話すようにもっていきたいものですね。
債務者が、
『競売の話はついていますので競売にはなりません、』
といっても鵜呑みにしない方がいいかも知れません。
|
|
|
| 競売は借地に始まり、借地に終わる。 |
上↑ |
借地物件は価額が安いので、買いやすいですね。
然し、色々厄介です。
只、投下資本の割にオオバケする可能性を秘めています。
釣師の諺【鮒に始まって鮒に終わる】と同じかと思います。
この諺は、民亊執行法制定以前のものです。
今なら、【（特売物件の）借地に始まり、（特売物件の）借地に終わる】という処かも。
特売物件とは、特別売却物件の略です。
神奈川県内の特別売却物件は、ここ(※)をクリックして下さい。
|
かって、驚いたことがありました。
競売にでた建物は、建物収去の判決が確定していました。
当然、誰も買わないと思っていました。
処が、超ベテタンの競売業者が、嬉々として買っていきました。
彼は、威かすようなことはしません。 弱い者いじめもしません。
頭で儲けるタイプです。
今でも、不思議でなりません。
|