代表的な質問・疑問

（回答）
【1】競売物件は、何処に行ったら買うことができますか？	↑
裁判所が売却の手続きをします。　購入したい物件所在地を管轄する裁判所で聞いてください。　以下↓で、探して下さい。　http://www.keibai.co.jp/saibannshojyouhou/saibannsho/index2.htm
【2】競売物件の情報入手の方法、ネットで検索のURLは？	↑
殆どの裁判所がネットで公開しています。　裁判所の公式ホームページは、　http://bit.sikkou.jp/ 　全国規模の民間業者のホームページは、　http://.981.jp/ 　http://www.athome.co.jp/kankou/ 　全国裁判所の詳細情報は、　http://www.keibai.co.jp/saibannshojyouhou/saibannsho/index2.htm 　そこに、情報公開の方法が掲載されています。　新聞掲載は地元紙が多いですが、　いつごろ掲載されるかは、裁判所の競売係りに確認されて下さい。
【2】ｰ1　事件番号って、どういう意味ですか。	↑
裁判所は、トラブル処理の公的機関です。　トラブル＝事件です。　例えば、【平成２４年（ケ）第１００号】という事件番号の意味です。　。。。。。。。。。。　住宅ローンで、マイホームを購入した人がいます。　　暫くして、毎月のローン返済が出来なくなりました。　ローンを組んだ金融機関等にとっては、事件です。　資金の回収をしなければいけません。　そこで、金融機関等は、　そのマイホームを競売で売って欲しい、　その売れた代金から融資したローンのお金を返済して欲しい、　と、裁判所に申し立てました。　その申し立てた時期が平成２４年の時、平成２４年となります。（ケ）とは、　金融機関等が、　担保にとったマイホームの競売申立をした場合の、　裁判所が決めた符号です。　（ケ）のほかに、（ヌ）という符号があります。　これは、公正証書や確定した判決等に基づく競売のことを指します。　第１００号とは、　平成２４年に、（ケ）で区分された申立事件の内、１００番目の申立です、　　という意味です。　　裁判所に競売について具体的な質問をする時は、　すべて、事件番号を言って、問い合わせます。
【3】競売物件って、本当に安く買えるのですか	↑
最近は、全ての物件が確実に”安く買える”とは言えません。　物件によって、結構、落札価額があがっています。　無責任な言い方ですが、落札できるかどうかは、　「運」の部分が多いように感じています。　同じ入札期間内の他の物件、　或は他の裁判所の同時期の入札期間内の物件状況にも影響されます。　大きな流れとしましては、　競売の法整備が進んだ結果、トラブル事例が、以前より大幅に減っています。　それも、落札価格を押し上げている一因かもしれません。
【4】競売物件でローンが利用できますか？	↑
都市銀行でローンを組むのは、エンドユーザーの方には、難しいようです。　地銀、信用金庫、信用組合、労金などのほうが窓口は広いようです。　但し、マイホームを探す場合、　所有者以外の占有者が居住する物件は難色を示すかも知れません。　取りあえず、お取引金融機関に相談されることです。　投資用物件の場合、手持金を相当持っていませんと難しいようです。　全額借り入れに成功した例を聞くことがあります。　しかし、鵜呑みにはしない方が良いでしょう。
【4】-1　落札できませんでした。振り込んだ保証金は戻りますか。	↑
落札できなければ、振り込んだ保証金は、戻ります。　そのため、入札時に提出する、　「入札保証金振込証明書」という書類の中で、　「保証金の返還請求」と言う項目があります。　その欄に、　「金融機関と支店」、「口座番号」、「預金種別」、「口座名義人の住所・氏名」　を記載します。　保証金は、開札期日から、約10日前後で、その口座に返還されます。
【4】-2　落札後、残代金が出来なかった場合、保証金は戻りますか。	↑
このご質問の場合、基本的には、保証金は戻りません。　没収されます。　ですから、ローンご利用の場合は、慎重にされてください。　没収された保証金は、売却代金の一部となります。　債権者に返済される金員の一部となります。　さらに、残代金を納付しなかった事に対するペナルティが課せられます。　その競売物件の再入札には、その人は参加できません。
【5】競売物件を買ったら、誰かに文句を言われませんか？	↑
このご質問は、ご本人の不安、というよりも、周りの方からの懸念が多いようです。　私と知人の業者を例にだして恐縮ですが、　３０数年、一度もそのような事例はありません。　エンドユーザーの方の場合、代行業者に手続きを依頼される場合が多いでしょう。　仮に、そのような事態が生じた場合、普通は代行業者が対応するはずです。　業者に「一切お任せ」で良いと思います。　キチンとした代行業者は、依頼者の困るような事態を招くことはしないでしょう。
【6】競売に参加資格はありますか。	↑
基本的には、その競売事件の債務者以外は誰でも参加できます。　個人は住民票。　法人の場合は、資格証明書（登記簿謄本）を提出すれば、良いのです。但し、買受の申出でをすることが出来る者が制限されている時は、所定の資格を有することを証する文書を提出するのが普通です。農地の場合の適格証明書などが、それにあたります。　※個人で、２人以上の共有名義で入札する時は、事前に執行官の許可を要します。　　入札する前に、「共同入札許可申立書」を執行官に提出します。　　書式は執行官室にあります。　　書き方も教えてくれます。　　入札する数日前には、執行官室で手続を取ってください。　　事前に電話で、入札者間の関係を話し、揃える公文書の種類を聞いて下さい。
【7】マンションの滞納管理費は、落札者が負担する、って本当ですか。	↑
本当です。　マンション所有者の法律（建物の区分所有等に関する法律）に、定められています。　その為、競売物件の価額を査定する時、　その時点での滞納管理費は、価額から控除しています。　管理費等は、自分の財産の価値を維持する費用です。
【8】入札期間内に入札者がいない場合はどうなりますか？	↑
同じ売却基準価額、買受可能価額で買い手を早い者順で募ります。　買いたい人は、定められた期間内に、執行官室に、買受の申出をします。　これを「特別売却」と呼んでいます。　但し、複数の買受希望者が重なった場合、どうなるでしょう。　申込書に、買受ける金額を記載する欄があります。　そこの記載金額の高い方が当選。　これは、事実上の再入札。　裁判所によっては、「抽選」という方法をとるところもあるようです。　その辺は、裁判所の執行官室で確認されて下さい。　特別売却の期間は、裁判所によって色々です。　その期間内に買い手がつきませんと、価格の見直し。　価格の見直しの結果は、一概にはいえません。　大雑把な印象では、３割前後は安くなっているようです。　再度、期間入札。　こうして、「期間入札→特別売却」を３回繰り返し、　それでも、買い手がつかない場合、　裁判所は、競売を申し立てた銀行等の債権者に通知をします。　「３回売却を実施したが、買い手がつかなかったので手続きを停止します。」　【競売手続停止通知書】といいます。　債権者は、この通知を受け取ってから、３ケ月以内に、　「買い手がいますので、売却を実施してください。」　裁判所に申し立てれば、売却が実施されます。　この申出でをしない時、手続きは取り消されます。　この申出でをして､売却が実施されて、買い手がいなかった場合、　やはり手続きは取り消されます。
【9】入札後に、競売物件が損傷した場合はどうなりますか。	↑
競売にかかった建物が、隣家の類焼で全焼した場合、どうなるのでしょう。　その事実が分かった時点で、対応は違ってきます。　売却実施前（入札期間の締め切りまで）でしたら、　直接裁判所の担当者に、事実を告げればよい場合もあります。　写真、記事等を見せる、などで、注意を促せば、担当書記官は対応するでしょう。　入札期間を「変更」として、　入札者を募ることをストップして、事実を見極めると思います。　その結果、売却基準価額の見直しをするでしょう。　開札期日後、売却許可決定の前ですと、　最高価買受申出人は、証明資料を添付して、「売却不許可の申出」をします。　売却許可決定の言い渡しがなされた後は、　買受人は、資料添付のうえ、「売却許可決定の取消しの申立」をします。　但し、代金を納付した後に以上の事実が判明した場合は、　民法上の手続き（５６８条）で対処するほかはありません。　◎ こういう例は、次の場合も同様と考えられます。　①、不動産が、天災等で著しく損傷した場合。　②、借地権付建物の競売進行中に、建物収去土地明渡しの判決が確定した場合。　(”建物収去土地明渡”とは、「建物を取り壊して、貸した土地を明渡せ＝土地から出て行け」という事です。) 　③、借地権付建物と評価して売却したが、代金納付前に、　　その借地契約が債務不履行で解除された場合。　④、土地の面積が、実際は、裁判所資料よりも大幅に少ないことが判明した場合。
【10】立退料はどうして払うのですか？債務者は自費で引越しすべきです。	↑
仰るとおり、債務者は居住する物件の明渡義務があります。　しかし、債務者はホトホト困っています。　引越費用の捻出ができない場合が多いです。　立ち退かないから、といって、強制執行手続きをしますと、　時間と結構な費用がかります。　業者によっては、立退き料を払って任意の引越を促します。　そのほうが、得なのです。　「恨みを残さない」という意味でも、良いです。　強制執行の費用は、本来債務者が負担義務があります。　しかし、現実には請求しても払えません。　落札者（買受人）が負担しています。　（以下、平成２３年１月追記）　最近の傾向です。　立退き料を払わない業者が結構増えているようです。　落札価額が高くなり、転売価額を想定した場合、　採算的に、立退き料を支払う余裕がない、ようです。　ただ、管理人には、とてもできない芸当です。　一般の方は、真似をしないほうが良いでしょう。
【11】所有者が居住権を主張して、立退かない場合が心配です。	↑
所有者が居住権を主張して、居座る事はできません。　業者にとって、所有者居住物件は、一番簡単な範疇に分類します。　居住する所有者は、落札者に、物件を明け渡す義務があります。　大抵は、立ち退いています。　２００人に１人位の割（？）で、立ち退くのは嫌だ、という非常識な所有者がいます。　その場合は「強制執行」という手段があります。　しかし、エンドユーザーの方には、結構重荷です。　大切なのは、入札する前に、常識人かどうかを見極めておくことです。　大雑把ですが、見極める手段はないことはありません。
【12】空家の残置物は、鍵を開けて勝手に処分しても良いですか？	↑
裁判所は、不動産を競売手続で売却しましたが、家財等は売却していません。　勝手に鍵を開けて残置物を処分しますと、　あとでトラブル（損害賠償請求）が起こるかもしれません。　まあ、確率は非常に低いです。　しかし、思い出の品を勝手に処分した、として、　３００万以上の賠償を命じた判決が数年前にでています。　裁判所を通じて、正式な手続（強制執行）を経て、　残置物を処分して、引渡しを受けていれば、　あとで、損害賠償を求められても、　それは、買受人には関係なく、裁判所（国）の責任です。　空家だから、と安心せずに、できれば、専門家等に相談される事をお奨め致します。　又、誰かが入って来られては大変、と鍵だけ換えた場合はどうでしょう。　それが判明しますと、強制執行はできなくなります。　ご心配でも、勝手な行動は気をつけましょう。
【13】任意売却って、どのようなことですか。	↑
競売にかかった、或はかかりそうな物件を、所有者が任意に売却することです。　所有者、共有者、各債権者の同意を必要とします。　専門業者が、所有者を説得、債権者と交渉して、任意売却にもっていっています。