競売不動産一口メモ


競売不動産一口メモ

競売物件の一寸した疑問・質問に対するコーナーです。気楽にご覧下さい。

時の経過により変更になったり、裁判所によっては扱いが違います。ご注意下さい。

入札を考えている人のコーナー	競売にかかった人のコーナー

（質問）入札を考えている人のコーナー　　（ナンバーをクリックしてください。）

【１】不動産競売の手続きの流れは、どうなってるのでしょうか？

【2】気に入ったマンションがありましたが、賃借人がいました。
　　自分で使用できますか。

【3】記録閲覧室で、目当ての競売記録を閲覧しようとしましたが、ありません。
　記録が持ち出されたようです。
　記録を持出した人はどうなるのでしょうか？

【4】入札書記載の時、住所を書くのを忘れました。この場合はどうなるのでしょうか？

【5】入札価額を間違えたので,訂正したのですが、訂正印を押し忘れました。
　　どうなるのでしょうか？

【6】入札した後で心配になり、同じ名前で,再度前より高い価額で入札しました。
　　どうなるのでしょうか？

【7】入札した後で、入札価格の変更をしたいのですが、どうすれば良いでしょうか？

【8】買受可能価額￥３００，０００円の物件を、
　　うっかり￥４００，０００，０００円と入札書に書いて入札してしまいました。
　　余りにも常識はずれの入札価額です。
　　異議申立て（又は、執行抗告）をすれば、入札を取消してもらえるでしょうか。

【9】開札時、最高の価額での買受申出人が２人以上の時は？

【10】入札して一番手になったのですが、銀行ローンがダメになりました。
　　　残金を納付できませんでした.
　　　再度、同じ物件が競売にでました。
今度は資金のメドがついたので、入札したいのですが、できますか？

【11】競売で、一戸建てを購入しました。
　　　代金を払う前に隣家の類焼で、全焼してしまいました。
　　　建物が気に入って買ったのに残念です。取消す事が出来ますか？

（回答）入札を考えている人のコーナー
【1】不動産競売の手続きの流れは、どうなってるのでしょうか？	↑
長い説明になりますので、ここ（※）をクリックして下さい。
【２】気に入ったマンションがありましたが、賃借人がいました。　　自分で使用できますか。
賃借人が、法的に強制執行で立退かされるかどうかをチェックします。　　競売記録の中の最初の方の頁に『物件明細書』(※）というのがあります。　　そこの「３　買受人が負担することとなる他人の権利」(※）の項目で判断します。　　ここに記載されている賃借人は、　　　いろんなケースがありますので、詳細は、当社にご相談下さい。
【3】記録閲覧室で、目当ての競売記録を閲覧しようとしましたが、ありません。　記録が持ち出されたようです。　記録を持出した人はどうなるのでしょうか？	↑
裁判所の中の犯罪です。重い罪の窃盗罪です。　　宇都宮地裁で、懲役１年６月・執行猶予３年の有罪判決が出ています。　　他地裁でも、所長が告発しています。　間違っても、こんな事はしないようにしましょう。
【4】入札書記載の時、住所を書くのを忘れました。　この場合はどうなるのでしょうか？	↑
住民票等で,住所が特定できる場合は入札に加えられます。　　（東京地方裁判所の処理方針）
【5】入札価額を間違えたので,訂正したのですが、訂正印を押し忘れました。　　どうなるのでしょうか？	↑
無効です。　　入札人本人又は代理人の氏名下に押印のないものは、開札に加えられます。　　（東京地方裁判所の処理方針）　然し、必要事項を記載して、キチンと記名押印をいたしましょう。
【6】同じ物件を、同じ名前で２回入札したらどうなるのでしょうか？	↑
どちらの入札も無効となります。
【7】入札後、入札価格の変更をしたい場合認められますか？	↑
認められません。
【8】買受可能価額￥３００，０００円の物件を、うっかり　　￥３００，０００，０００円と入札書に書いて入札してしまいました。余りにも常識はずれの入札価額です。　異議申立て（又は、執行抗告）をすれば、入札を取消してもらえますか。
残念ながら、ダメです。入札人の過失によるものです。
【9】開札時、同じ最高価額での買受申出人が複数いました。　どうなるのでしょうか？	↑
開札場に出頭している入札人で、追加入札をします。　　この場合は、最初の入札価額以上での入札となります。　　　再度、最高価の人が２人以上でた場合、　　又は追加入札をすべき全員が入札をしない時は、くじ引きをします。　入札者の内、一人だけが出頭している場合は、その人が追加入札をします。　　　この場合は、最初の入札価額以上での入札となります。
【10】銀行ローンがダメになり、残金を納付できませんでした。　　　再度、同じ物件が競売にでました。　　　今度は資金のメドがついたので、入札したいのですが、できますか？	↑
残念ながら,前回と同じ名前での入札はできません。
【11】競売で、一戸建てを購入しました。　　　代金を払う前に隣家の類焼で、全焼してしまいました。　　　取消す事が出来ますか？
残代金納付前であり、買受人の責任で無いので、取消しの申出てができます。　　　売却許可決定の前であれば「売却不許可の申立て」、　　　売却許可決定後であれば「売却許可決定の取消しの申立て」をします。

上↑

（質問）競売にかかった方のコーナー

『人生の過去は予備であり、本舞台は未来にあり』

尾崎愕堂翁五訓の中より

【1】裁判所から、自宅に対する『競売開始決定』の通知が来ました。
　　自宅にはいつまで住んでいられるのですか？

【2】裁判所から、競売開始決定通知がきました。
　　途端に、任意で売却をしないか、という業者が何社も来ました。
　　裁判所での競売と任意売却と、どちらが得でしょうか？

【3】自宅が競売になった処、融資先を紹介します、という案内がきました。
　　信用して大丈夫でしょうか？

【4】自宅が、競売になった処、ある人が来て、
　『私に建物の一部を貸した事にして、建物賃貸借契約をしないか。』と言いました。
　　お金をくれる、というのですが、契約をしていいでしょうか？　

【5】自宅が競売にかかっています。
　　引越ししたいのですが、お金がありません。どうしたら、いいでしょうか？

上↑

（回答）競売にかかった方のコーナー

【1】裁判所から、自宅に対する『競売開始決定』の通知が来ました。
　　自宅にはいつまで住んでいられるのですか？

　　お住いに対する入札が為され、入札者が決定して、残代金を納付するまでです。
　　具体的な期間は、裁判所、事件性により非常に異なります。
　一概には言えません。
　諸手続きが非常にスムーズにいった場合で、４～６ケ月位です。　

　   任意売却しても、借金がまだ残る場合が問題です。
　　残債務の返済方法を債権者と話し合います。
　　当然、返済を続けていかなければいけません。
　  競売で落札されても、借金が残る場合は多いです。
     通常の金融機関の場合は、そこまで。
　   残債務の請求はストップの場合が多いようです。
　　いづれを選択するかは、熟慮されて下さい。
　　  ただ、任意売却の場合は、債権者に内緒で引越代をみてくれるのが普通です。
　   競売の場合も、普通は、落札者は、立退料を提示してきます（例外あり）。

【3】自宅が競売になった処、融資先を紹介します、という案内がきました。
　　信用して大丈夫でしょうか？

　資金を融資します、という案内は古典的テクニックで、昔からあります。
　　その融資で買い戻せの、ローンを組みなおせの、と美味しい話をします。
　　大抵（９９．９９９・・・％）は、嘘です。
　　その融資話を尤ももらしくする為に、手数料は融資額の１０％、などと言ったり・・。
　　まず、美味い話はない、と思った方がいいですよ。
　　うっかり話しにのって、知らぬまに、執行妨害に加担させられて逮捕、
　　という気の毒な方もいます。

　　そういう話は絶対にのらないで下さい。
　 競売入札妨害（幇助）罪 で刑事事件となります。
　現実にあった事の幾つかを記載します。

Ａ、Ｂ、Ｃは、執行官に対し、内容虚偽の賃貸借契約書の写しを添付して、賃貸借契約が存在する旨の回答書を提出した。
→Ａは１年、Ｂは年２月、Ｃは１年の実刑判決・・東京地裁。

執行官に対して、内容虚偽の「借家契約等に対する回答書」等を提出する行為を幇助した。
→懲役５年の有罪判決・・東京地裁。

建物の１室に〇〇を在室させた上、執行官に対し、「〇〇という者に１室を貸しています。」などと虚偽の陳述をした。
→懲役１年、執行猶予３年の有罪判決・・鳥取地裁米子支部。

執行官に対して、プレハブの物置小屋について、「あの小屋は、○○所有です。私が、○○に、この土地を貸しています。契約書もありますので、すぐ、コピーを送ります。」
と虚偽の陳述して、内容虚偽の土地賃貸契約書の写しを提出した。
→懲役８月、執行猶予３年の有罪判決・・和歌山地裁。

「建物の改装に７２７万支払いました。」と、執行官に虚偽の陳述をして、内容虚偽の建物賃貸借契約書を提出した。
→懲役１年、執行猶予３年の有罪判決・・広島地裁。

【以上、法曹会発行の『民事執行雑誌第８号』より一部抜粋させて頂きました。】

整理回収機構の、執行妨害に対する刑事告発の一覧です。
美味い話にのったばっかりに失敗した事例も多数あります。
ここ（※）をクリックして下さい。
最近の刑事告発は、ここ（※）をクリックしてください。

【5】自宅が競売にかかっています。
　　引越ししたいのですが、お金がありません。どうしたら、いいでしょうか？

　　落札した人の考え方一つです。
　　普通は、若干の引越し費用は出してくれます。
　　滅多にありませんが、全く出さない所もあります。　

上　↑