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諸経費(所有者居住の場合に限定します)
競売物件購入の際にかかる諸経費は大体次の通りです。


   
諸経費明細  タイトルをクリックしてください。
1、物件から居住者を退去させる費用
2、マンションの場合、滞納している管理費 ・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費と同じです
5、借地権付建物の場合
6、万一トラブル発生の場合の訴訟費用 



 
諸経費
1、物件から居住者を退去させる費用
立退料 
 
 任意の話し合いで退去する場合に払ってやります。 

 普通建物の場合で、 ¥30万〜¥50万円位です。

 強制執行費用の半分位が目安です。

強制執行費用
 
 
裁判所に申し立てて、強制的に退去させる場合の費用です。

 普通建物の場合で、¥100万円〜¥200 万円位が目安です。

 物件の立地条件で、金額は違ってきます。

 また、地域によりまして、相当の格差があります。 

 強制執行の費用についての私見です(ここをクリックして下さい。)
 
 建物の床面積、重量物の有無やその個数

  マンションの場合は、E・Vの有無、階数等で金額は違ってきます。

  ビル1棟で、\1000万円という見積もりもありました。
 

※強制執行費用についての管理人の独断的算出方法(あくまで首都圏ですが・・。)
 
 強制執行費用は、債務者に請求できます。

 裁判所が認めた費用です。

 『執行費用額確定決定の申立て』により、認めてもらいます

   しかし、相手が無一文の状態であり、請求していないのが実情です。

2、マンションの場合、滞納している管理費 ・積立金・駐車場料等一切 
  
   
滞納管理費は、マンションの法律、

   「建物の区分所有等に関する法律」で、

  買受人の負担と定められています。

  滞納の積立金、駐車場料等につきましては、

  管理規約で、買受人負担となっている場合が多いです。

  入札される時に、必要経費としておいた方が良いでしょう。

  裁判所がマンションの売出価額(売却基準価額)を算出する時、

  その時点で明確な額の滞納管理費等は控除しています。

       
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
   
 
 @、敷金・保証金

     物件明細書「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載された賃借権は、

     買受人が、引き継がなければいけません。

     賃借人が、旧所有者に預託した、敷金・保証金は、

     買受人が負担することになります。

     その賃借人が退去する際は、買受人が敷金・保証金を返還します。

   A、契約書書換えで、仲介業者に支払う事務手数料。

   B、補修、修繕費は、結構かかります。

 
 
 従来の短期賃貸借制度は、廃止されました。

  平成16年4月1日以降の賃貸契約には適用がありません。


   
あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費と同じです
  
    
@、登記費用(登録免許税含 む)

   A、印紙・切手代

   B、ローン設定にかかわる費用

   C、鍵の交換代

   D、リフォーム代或は解体費用、

   E、代行(仲介)手数料

    
F、不動産取得税、

   
   
Dは、諸設備の老化など、実際に稼動(使用)しないと分らない部分があります。

   その為、余分な出費がかかる場合があります。

   Eにつきましては、業者に依頼せず、ご自身で行なえば、発生しません。

   
取得した年の固定資産税・都市計画税につきましては、

   一般の不動産取引(売買)では、売主・買主双方で負担するのが普通ですが、

   
    競売物件の買受人に負担義務はありません(東京高裁判決平成13・7・31)。

5、借地権付建物の場合
    
  
名義書換料が必要です。

  事前に、土地所有者に、必ず、あたっておく事が大切です。

   
裁判所(評価書)が便宜的に定めた書換料と違う請求がなされたり、

  土地は貸さない、などと言われる場合があります。

   法的に対策はありますが、話合が出来ない場合は、一般には避けたほうが無難です。

  
6、万一トラブル発生の場合の訴訟費用 
  
  
お陰様で、ここ約30年間、当社がかかわった物件での訴訟沙汰は一件もありません。

  
弊社は、訴訟になる可能性有り、と判断した物件は、入札しないようコンサルしております。


  ●競売物件は、予測できない費用が発生する場合があります。

  ●ご予算には、必ず、余裕をお持ち下さい。 

  
   
競売アラカルト(いろいろな人達)