| １、予算額の概算把握 |
| ２、 物件の選定・調査 |
| ３、入札期間に入札 |
| ４、 開札期日・発表 |
| ５、 売却許可決定 |
| ６、 売却許可決定の確定 |
| ７、
明渡交渉開始 |
| ８、 代金納付期限通知書の送達 |
| ９、
ローン利用の場合 |
| １０、代金納付・所有権移転登記等の嘱託登記 |
| １１、引渡命令の申立て |
| １２、登記識別情報通知、又は登記嘱託書副本（権利証）の特別送達 |
| １３、強制執行の申立 |
| １４、強制執行（催告） |
| １５、任意明渡の再度交渉 |
| １６、強制執行（断行） |
| １７、物件引渡し |
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| １、予算額の概算把握 |
上に↑ |
ロー ン利用をお考えの方は、
金融機関に予め、打診しておいた方がいいです。
借入額の概算を把握する事により総予算の概略を把握しましょう。
都銀は一般の方が競売物件を購入する場合のローン は殆どしません。
地銀、信金、信組のほうが対応は良いです。
気に入った物件がありましたら、
入札する前に、金融機関に競売物件の記録のコピーを提出。
ローン利用の相談をしておいたほうが良いでしょう。
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| ２、物件の選定・調査 |
上に↑ |
物件情報と選択は、
ＢＩＴ、裁判所関連のホームページ、新聞・住宅情報などで。
詳細は、裁判所作成の三点セットで確認。
マイホームを探される方の場合、
所有者の住んでいる物件に限定した方が良いでしょう。
三点セットは、一冊の本 になっています。
最初のほうに、「物件明細書」というタイトルの頁があります。
ここに何も記載されていない、
或は「なし」と記載のある物件を選ぶと、無難です。
居住者が居座る事が、まず、できません。
現場に行ってみます。
表札を確認して下さい。
マンションなら、ポストの名前です。
具体的なやり方は、このホームページで、ご確認ください。
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| ３、入札期間に入札 |
上に↑ |
入札書一式は、裁判所執行官室で貰えます。
入札価額の検討、 これが一番の難事業。
我々業者も苦しみます。
入札書に必要事項を記載、
保証金を振込んで、その控えを保証金振込証明書に貼付、
住民票（法人は資格証明）を添えて、入札書一式を執行官室に提出します。
作成 した入札書類は必ず、封筒を含めて、コピーをしておきましょう。
夫婦、親子、或は複数での入札は、事前に執行官の許可が必要です。
その際、証明書類が必要です。
詳細は執行官室で聞いてください。
落札できなければ、
１０日前後で、保証金は貴方様の銀行口座に返却されます。
【次順位買受申出をした場合を除きます】
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| ４、開札期日・発表 |
上に↑ |
開札期日には、裁判所に出向かなくとも、入札は有効に取り扱われます。
開札結果を早く知りたければ、出向いたほうがよいでしょう。
開札結果は、
当日２時以降、FAXサービスでも知ることができます
（神奈川県内は、相模原支部以外は可能です。）。
ＢＩＴ（※）でも結果は表示されます。
FAXサービスについては、事前に、裁判所で確認を取られてください。
入札者のない物件は、一定期間、執行官が買い手を募ります。
これを「特別売却」と言います。
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| ５、売却許可決定 |
上に↑ |
開札期日から数日～１週間後、
「売却決定期日」が定められています。
その日、
裁判所が、開札期日のトップ当選者を調べて問題がなければ、
「売却許可決定」を言い渡します。
「最高価買受申出人」から「買受人」となります。
民法上の契約の「申込み」に対する「承諾」にあたります。
「売却決定期日」は、
一般に閲覧できる資料{三点セット｝、
「期間入札の公告」}の表紙に記載されています。
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| ６、売却許可決定の確定 |
上に↑ |
売却許可決定より１週間経過後に、売却許可決定は確定します。
但し、その間に執行抗告が出れば、確定は、延びます。
執行抗告とは、異議申立の一種です。
抗告内容は、原審（地裁及びその支部）、又は高裁で審議します。
執行抗告が高裁で審議される場合は、手続きの進行が中断します。
競売事件記録一式が高等裁判所に送られる為、
手続きを進める事が出来ません。
その場合、
抗告の内容によりますが、普通は１～２ｹ月中断されます。
９割以上の執行抗告が、手続きの引延し手段に悪用されてます。
大体は理由の無いものです。
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| ７、明渡交渉開始 |
上に↑ |
弊社は、この時点から、 占有者（所有者）に対する明渡交渉に入ります。
事前調査で、債務者の状況を把握していた場合は、
開札期日から入る場合もあります。
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| ８、代金納付期限通知書の送達 |
上に↑ |
売却許可決定が確定しますと、
数日後、裁判所より『代金納付期限通知書』が届きます。
裁判所が重要書類を送達する場合の、
「特別送達」という配達方法で来ます。
代金納付手続をする期日・期限を記載しています。
通常、期限は、１ヶ月位は余裕があります。
手続をする際に必要な各提出書類が記載されています。
それを見ながら、関係役所で準備してください。
揃える書類の中に、「評価証明書」があります。
手続中、登録免許税、という税金を納付します。
その税額を算出する上で、必要です。
計算方法は代金納付期限通知書に記載されています。
区市町村に、代金納付期限通知書を持参して、評価証明書を取得します。
評価証明書をＦＡＸにて裁判所の担当書記官に送付しますと、
登録免許税等の額の計算をしてもらえる場合があります。
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| ９、ローン利用の場合 |
上に↑ |
金融機関指定の司法書士が裁判所書記官と打ち合わせます。
ローン利用者は、
要請された書類を金融機関に提出して「後はお任せ」です。
流れは以下のようになります。
司法書士等が動きますので、
エンドユーザーの方は、見ていれば良いです。
金融機関から要請された司法書士等が、
裁判所に書面でローン利用の申立をします。
申立てる時期は、
『代金納付期限通知書』記載の納付期限の５日～１０日位前までです。
申立書類は、裁判所にあります。
FAXで取寄せる事が出来る場合が多いです。
【８２条２項の申立て】と言っています。
代金納付手続後、
書記官は、所有権移転登記等の書類一式を、司法書士等に預けます。
司法書士等銀行等の担保権設定書類と一緒に法務局に提出します。
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| １０、代金納付・所有権移転登記等の嘱託登記 |
上に↑ |
裁判所にて手続きをする前に、残金と登録免許税等を振込みます。
①、その振込書の控え（裁判書提出用）、
②、住民票（個人）又は資格証明書（法人）、
③、最新の登記簿謄本（全部事項証明書）
マンションの場合、「敷地権の表示」の土地の謄本を含みます。
④、評価証明書
以上の書類を提出して、貴方に所有権移転登記の為の手続きをします。
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| １ １、引渡命令の申立て |
上に↑ |
代金納付手続きを終えた買受人は、
事件の記録上、その不動産を占有する権原の無い占有者に対して、
物件の明渡しを求める裁判を簡単に求める事が出来ます。
『引渡命令の申立て』といいます。
債務者兼所有者は、この対象になります。
弊社の場合は、話合交渉が継続していても、この申立は、必ずします。
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| １２、登記識別情報通知、又は、登記嘱託書副本（権利証）の特別送達 |
代金納付手続終了後、１～２週間後、
裁判所から、「特別送達」で書類が届きます。
権利書に関わる重要な書類です。
「登記識別情報通知」、或は「登記嘱託書副本」という書類です。
大切に保管してください。
◎登記識別情報通知
オンライン指定庁管轄物件は、
Ａ４版の「登記識別情報通知」というタイトルの書面が、
物件数の分の枚数が送達されます。
下段に、登記識別情報として、
数字とアルファベットの１２桁の組み合わせが記載されています。
この番号が、従来の権利証の役割をはたす事になります。
番号の上にはシールが貼られています。
そのシールは、剥がさないで下さい。
「登記完了通知書」は、裁判所が保管します。
数年のうちには、全ての登記所がオンラインとなります。
慣れませんと、分り難いですが、現物を見れば、理解できます。
◎登記嘱託書副本
まだ、オンライン化されていない法務局管轄物件は、
A4版 の大きさの、薄っぺらい数枚の紙が綴じられた、
「登記嘱託書副本」というタイトルの書類が送られて来ます。
一番後ろのページに、朱色で【登記済】の長方形の判が押してあります。
これが権利証です。大切に保管しましょう。
紛失すると、再発行はできません。
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| １３、強制執行の申立 |
引渡命令が相手方に送達されてから１週間の間に執行抗告が出来ます。
執行抗告がない場合、
又は執行抗告が棄却・却下された場合、
引渡命令は確定します。
引渡命令が相手方に 送達された後、
確定しますと、いよいよ強制執行です。
添付書類等は、競売係りで聞いてください。
強制執行申立書は、執行官室で購入してください。
強制執行は、裁判所に予納金を納めて申し立てます。
金額は色々ですので、裁判所で確認されて下さい。
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| １４、強制執行（第一回目の催告） |
申立てますと、執行官は２週間以内に現場に赴きます。
執行官は、国の代理人として、執行します。
この時、
「鍵やさん」（留守の場合を想定）、
「立会」、
「執行補助者」を同行します。
「執行補助者」とは、
強制執行（断行）の時、実際に家財を戸外に搬出する専門家です。
執行官との打合せの時、「執行補助者」については、聞かれるでしょう。
「執行補助者」と鍵やさんには、現場で日当を払います。（神奈川・東京）
金額は事前に聞いておいてください。
強制執行の１回目は、
「1ケ月後のいついつまでに立退きなさい」
と、 占有者に「催告」します。
留守の場合でも、関係ありません。
この時、強制執行の断行の場合の費用を見積もってもらうといいです。
「執行補助者」の方は、その専門家です。
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| １５、任意明渡の再度交渉 |
上に↑ |
「催告」後、２週間位の間に引っ越すよう、
再度、債務者と交渉を試みては如何でしょう。
その際は、引越費用を提示します。
２週間の意味は、
家財を戸外に搬出する作業（断行）のキャンセル料が、
断行の日が近づく程、アップします。
その事を告げて、それでも、耳をかさないようでしたら、仕方ありません。
断行です。
弊社の事例では、ここ１０年以上、断行までは、いっておりませんが・・。
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| １６、強制執行（断行） |
上に↑ |
立退かない場合は、強制執行の断行となります。
沢山の執行補助者が、短時間のうち、家財を室外に搬出します。
強制執行費用として、
普通建物で、 ￥１００万～￥２００万円位はみておいた方がいいです。
但し、地域によって、相当の格差があります。
１棟のビルなどで、１０００万以上、という例もありました。
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| １７、物件引渡し |
上に↑ |
引渡 しを受けた物件に欠陥が発見された場合、
基本的には、買受人の負担で修理しなければいけません.。
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| 以上
が競売手続きの大雑把な流れです。 |
★但 し、必ずこの通り進行するとは限りません。
物件により、裁判所、或は執行官の裁量により、金融機関等により、
又その時々の諸事情により変わる事があります。
手続きは、その都度、
裁判所競売係、執行官、金融機関等に確認しながら、進めてください。
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| 上に↑ |