競売不動産の特徴

　　なんといっても競売不動産の最大の魅力はその安さです。

　　近年、落札価額は相当にアップしています。

　　入札される方は、相場よりは安く購入したい方の集まりです。

　　普通は、入札者が何人いても相場よりは安い場合が多いのです。

　　時折、相場以上の落札価額、と言う声を聞くことがあります。

　　理由として考えられますのは、

　　　イ、超良い物件だった

　　　ロ、滅多に売り物が出ない地域の物件

　　　ハ、相場を見誤った

　　　二、代行業者が、依頼者を説得、高い入札価額を設定

　　　ホ、どうしても購入したい物件だった（例えば隣地所有者）

　　　ヘ、債権者が債権確保のため落札

　　等などです。

　　このときは「不運」として諦め、次をさがしましょう。

上↑

●メリット・・・②、取引相手が『国』の為、安心。

　　競売不動産購入の代金は、裁判所に納めます。

　　不慮の事態で所有権移転登記が出来ない、なんて事はありません。

　　代金全額を払いますと、裁判所は、

　　買受人（落札者）への所有権移転登記等の手続きをしてくれます。

　　同時に、

　　抵当権等の担保権や差押の登記等余分な登記を抹消します。
　　
　　抹消されない登記のある場合は、「物件明細書」に記載されます。

　　税金滞納による差押登記は、登記所で登記官が抹消してくれます。

　　買受人に登記識別情報通知（権利証）が届く時、

　　登記簿謄本はきれいな状態になっています。

　　余分な負担（登記）は抹消されています。

　　競売物件という重病患者が、裁判所という総合病院に入院して、

　　退院した時は健康体になっている、というわけです。

上↑

●メリット・・・③、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売物として出る。

　　地域によって、或は時期によっては、

　　いろんな思惑が錯綜して、

　　殆ど不動産市場に売り物が出ない場合があります。

　　競売不動産市場では、そんなことはお構いなしです。

　　所有者の意思に関係なく売り出されるのですから。

　　商業地、高級住宅地などでは、この傾向があります。

　　その場合、落札価額は相場以上、と思ってください。

上↑

●デメリット・・・①、入札しても、必ず買えるとは限らない。

　　競売物件の入札には談合がありません。

　　一番高い価額の入札者だけが当選です。

　　良い物件は多数が入札します。

　　マイホーム購入希望者が落札するまで、

　　弊社の例では、最低でも４～５回はチャレンジしてます。

　　一般の方の傾向として、最初の入札には相当力が入るようです。

　　だから、落札できない時のショックは相当です。

　　業者としてホローはするのですが、皆さん、グッタリしてしまいます。

　　ダメでも、後悔しない金額での入札価額がよいのですが・・。

　　任意売却で処理されている場合（「取下げ」・「延期」）もあります。

上↑

●デメリット・・・②、トラブル内在の可能性あり。

　　これが恐いんですよ。

　　トラブルとは、一体なんでしょう。

　　いろんな見方があります。

　　私は、マイホーム取得を目的とする場合は、

　　大きく二つに分類しています。

　　　①、落札後不動産を使用するまでに、余分な出費と時間がかかる。

　　　②、落札後その不動産を使用できるかどうか不明。

　　普通、予算ギリギリの入札価額で入札に参加します。

　　余分な出費の事なんか、念頭にはありません。

　　頭にあるのは、マイホーム取得後のバラ色の生活だけです。

　　代金納付後、

　　明渡しが出来ず裁判になったとか、

　　裁判しても居座られて家賃を貰うだけ、

　　なんて事になったら、これは地獄ですよ。

　　エンドユーザーの方は、

　　所有者居住物件に絞って検討することをお薦めします。

　　空家の場合は、ケースバイケースです。

　　滅多におこりませんが、

　　所有者居住のはずが、落札後行ったら別の人が住んでいた、

　　或は空家のはずが、

　　落札後行ったら人が住んでいたなんてこともあります。

　　このような場合は、強制執行で、大半は処理できます。
　
　但し、余分な時間と費用がかかります。

　代行業者は、事前調査で、何となく分る場合が多いです。

上↑

●デメリット・・・③、物件調査は、入札者が行う必要がある。

　　入札者を募る前、裁判所は物件調査をします。

　　執行官は、

　　現場に行き、誰がどんな権原で住んでいるか、などを調べます。

　　その結果が「現況調査報告書」に記載されます。

　　不動産鑑定士は、

　　物件の特性、法的規制等、売却基準価額算出の過程など、

　　「評価書」に記載されます。

　　それに基づき、裁判所は、「物件明細書」を作成します。

　　以上が「３点セット」といわれる資料（期間入札の公告）です。

　　執行官、不動産鑑定書士が現地を調査して、

　　その後、入札期間で入札者を募るまで数ヶ月かかります。

　　その間に、居住者や空家の状態が変化している場合があります。

　　不動産鑑定士は、役所等の関係部署を沢山回って調査します。

　　ただ、「弘法も筆の誤り」、という諺もある通り、

　　たまーに、見落としもあります。

　　その辺は、自分で調査して確認をしなければいけません。

上↑

●デメリット・・・④、建物内部が実際に見られない

　　競売物件は、

　　大抵は、所有者の売りたくない、という意思に反して売却されます。

　　訪問した時、どうぞ中をご覧下さい、なんていう所有者は、まず居ません。

　　裁判所又は物件によっては、建物内部の写真を添付しています。

　　現況調査報告書や評価書において、

　　損傷部分を指摘している場合もあります。

　　しかし、全く内部写真が添付されていない場合もあります。

　　外観から、内部の状態を想像する他はありません。

　　家族に男児がいれば、室内は相当傷んでいる場合が多いですよ。

　　法改正で設けられた

　　「内覧制度」は、

　　あまり活用はされていないようです。

上↑

●デメリット・・・⑤、代金は殆ど現金払い

　　競売物件購入にローンが利用できるようになりました。

　　実際にローン利用件数も増えています。

　　しかしマイホーム購入に利用されているのは極々一部、

　　というのが実態です。

　　利用しているのは、

　　殆ど銀行等の常連の業者や上得意の取引先に限られています。

　　都市銀行などは、競売物件というだけで、今でもシャットアウトです。

　　労働金庫は、ある程度対応はしているようです。

　　現状では、現金を揃えられないと、購入は困難な状況です。

　　競売不動産購入を検討される時、

　　まず第一番に資金面の確認をして下さい。

　　「まあ大丈夫だろう。」の感覚では、

　　絶対に入札に参加しない方がいいですよ。

　　落札しても、残金が用意できない場合は、

　　入札時に振り込んだ保証金は、没収されてしまいます。

　　折角安く買おうと思って、大損しては一大事です。

上↑

●デメリット・・・⑥、物件明渡交渉が残っている。

　　裁判所から買った、といっても、裁判所は、明渡交渉はしてくれません。

　　買受人が、自分で明渡交渉をしなければいけません。

　　エンドユーザーの方が物件選択をされる時、

　　所有者居住物件を選ばれるようにアドバイスしている理由です。

　　大半の債務者兼所有者は、出なければいけない、と思っています。

　　エンドユーザーの方、

　　交渉に慣れない方でも、何とかできる余地があります。

　　所有者であれば、いざとならば、強制執行ができます。

　　これが、所有者以外の性質の悪い占有者だと、

　　チョット手に負えません。

　　実際に交渉する、といっても、

　　勤めていれば、休日とか夜間です。

　　ダラダラ時間稼ぎをされたうえに予定外の出費をさせられた、

　　これは良く聞くことです。

　　代行業者が依頼をうける場合は、

　　まず、居住者が強制執行の対象かどうかを判断するのが普通です。

　　それでも、結局裁判になった、なんて事もたまにあります。

上↑

●デメリット・・・⑦、物件引渡しがスムーズにいくとは限らない。

　　落札者が残代金を裁判所に納付します。

　　居住者が、

　「それでは出て行きます。」

　　と言って、サッサと引っ越してくれる、

　　なんて事は滅多にありませんね。

　　居住者が所有者の場合、出ていく義務があります。

　　でも、経済的に困窮しています。

　　引っ越すお金が無い状態は結構多いんです。

　　普通は立退料を貰えるらしいよ、

　　なんて話を聞き込んで、

　　落札者の来るのを待っている所有者もいます。

　　業者が落札（代行を含む）した場合は、

　　大半は、それなりの引越料は提示してます。

　　だらだらと話し合いをする訳にはいきません。

　　代行業者の場合は依頼者に早く引き渡さなければいけません。

　　中には、

　　俺は出て行かない、

　　強制執行でも何でもやれるものならやってみろ、

　　なんて剛？の者も偶にいます。

　　そういう場合は、仕方ありません、

　　望み通り強制執行で退去してもらいます。

　　強制執行の費用は、居住している所有者の負担です。

　　実際には買受人が立替えなければいけません。

　　立替えたのだから、あとで所有者に請求して貰えるか、

　　といったら、まず回収は困難です。

　　実質上は、買受人の負担です。

　　業者は、入札する時に、予め立退料を経費で計上しています。

　　◎居住者が賃借人の場合、その法的な立場は３つに分類されます。

　　　①待った無しに退去しなければいけない。

　　　②一定期間が経過したら退去しなければいけない。

　　　③家賃さえ払っていればいつまでも住んでいられる（長期賃借人）。

　　実態は、二つに分類されます。

　　　①普通に賃借している人。

　　　②所有者に何らかの形で貸しのある賃借人か、その転貸人。

　　この辺の見極めは、収益物件を検討している方にはポイントです。

　　裁判所の資料にも見解が記載されている場合が多いです。

　　その記載は絶対的な真実ではない、と注意書きがあります。

　　できれば、事前に弁護士や専門家に相談される事です。

上↑

一口メモ・・・「内覧制度」って、どういう事？

競売物件を入札する前に内覧（内見）する事ができる制度です。

全ての物件が内覧できる訳ではありません。

競売の申し立てをした銀行等債権者が、

「内覧の申立て」をしている物件に限ります。

「内覧の申立て」がなされた物件でも、内覧できない場合もあります.

所有者が同意しない場合です。

上↑