競売基本用語

　競売物件の売却方法は、「入札」と「競り売り」があります。
　「入札」には、「期日入札」と「期間入札」という方法があります。
　「期間入札」とは、一定期間に入札者を募り、後日、開札すること。
　その一定期間を、「入札期間」といいます。
　入札期間は、１週間以上１ケ月以内の範囲で、各裁判所が定めます。
　８日間が多いようです。

強制執行

上↑

　自分の権利が侵されている場合、その権利の実現（回復）を国家権力で、図る行為。
　物件を占有している不法占有者（所有者を含む）を強制的に退去させる事などなど・・。

共同入札

　親子、夫婦、兄弟などが複数名義で入札する事。
　事前に執行官の許可を要します。
　その際、入札者間の関係を証明する公文書を必要とします。
　許可された場合の許可書は、入札書に添付します。
　東京地裁等、共同入札用の入札書を用いる所もあります。
　事前確認しておきましょう。

件外建物（売却外物件）

上↑

　競売になっている敷地に建っている、競売になっていない建物。
　執行妨害の手段に利用される事があるため、注意しましょう。
　厄介です。
　件外建物に法定地上権が成立する場合、更に厄介です。
　初めての方は、件外建物のあるケースは、パスした方が良いでしょう。
　三点セットでは、「売却外物件」という文言で記載されています。

件外土地

　競売物件と何らかの関わりのある、競売になっていない土地。
　例えば、競売の建物が隣地に跨っている場合の隣地、
　競売の土地と道路との間に存在する第三者所有の土地、・・。
　入札前、件外土地の所有者にあたり、意向を確認しておくのが良いです。
　でも、業者以外はパスした方が無難でしょう。

現況調査報告書

　三点セットを構成する重要書類。
　競売物件の現況（誰が占有しているか）がどうなっているかの調査報告書。
　執行官が作成します。

さ

最先の賃借権

　民法３９５条の改正により、新しく生み出された文言です。　
　従来の、「長期賃借権」と同じです。

　買受人は、契約を承継して家賃、地代を貰うだけ。
　法的に、地代・家賃の不払い以外の理由で、
　賃借人を追い出す事はチョット無理な賃貸借。
　物件明細書に【最先の賃借権】と記載しています。

再評価

上↑

　買手が付かない、或いは、売却条件の変更等の為、売却基準価額を見直す事

最高価買受申出人

　開札期日において、入札書類上のミスもなく、一番高い価額で入札した買受希望者。

債権者

上↑

　貸したお金を回収できない人など（自分の権利が侵されている人）。

債権回収目的

　貸したお金を回収する目的で、競売物件を利用している場合。

債務者

　お金を借りて返さない人など（他人の権利を侵している人）。

差押登記

上↑

　この登記後、売却手続きが始まります。
　一般の人は、謄本（全部事項証明書、要約書）を見て、差押を知る事ができます。

三点セット

　裁判所が、入札希望者の為に用意した参考資料。
　物件明細書、現況調査報告書、評価書の三点を総称して言っています。

執行官

上↑

　国家の代理人として、強制執行の実際の作業を取り仕切る人。

執行官室

　裁判所の中で、執行官のいる部屋です。
　ここで、入札書を貰い、この部屋に、記入した入札書等一式を提出（郵送）します。
　引渡命令に基づく強制執行の申立も、ここで行います。

執行抗告

　売却手続きその他に文句をつけること。最近は減っています。

（職権）変更　

上↑

　裁判所が、一度決まった売却手続きの一行程を一方的に変更すること。

使用貸借

　使用料が無料の貸し借り。
　建物の使用貸借の占有者には、強制執行での退去を求められます。

事件番号

上↑

　競売物件の申立毎につけられた番号。
　{平成２２年（ケ）第１００号}のようにつけられます。
　裁判所への問い合わせは、この番号で行われます。

次順位買受の申出

　現在では、殆ど意味の無いシステムです。
　内容については、ここ（※）をクリックして下さい。

占有権原

上↑

　その不動産を利用している権利。

占有者

　その不動産を利用している人。

た

滞納管理費等　

上↑

　マンションの物件明細書備考欄に、「滞納管理費等あり」という記載が良くあります。
　これは、「アー、あるんだ。」とだけで読み流さないで下さい。
　滞納管理費等とは、未払いのマンション管理費及び修繕積立金等です。
　買受人に法的な負担義務がありますので、要注意です。
　未払いの駐車料も、管理組合は、買受人に請求している場合が多いようです。

短期賃貸借

　時期的な問題はありますが、結局、賃借人は居座られない賃貸借。
　物件明細書に、【短期賃貸借】と記載されます。
　平成１６年４月１日以降の賃貸借契約では、【短期賃貸借】は認められなくなりました。

代金納付期限通知書

上↑

　買受人に残代金納付の最終期限を知らせる通知書。
　普通は、最終期限の前に、余裕をもって納付期日を指定しています。

長期賃貸借

　買受人は、従来の賃貸借契約を承継して家賃、地代を貰うだけ。
　法的に、地代・家賃の不払い以外の理由で、契約解除はチョット無理な賃貸借。
　物件明細書に【長期賃貸借】と記載しています。

抵当権

上↑

　貸したお金の回収ができない時、担保の不動産を売却して回収を図る権利。
　住宅ローン利用の場合の抵当権設定が良い例。

抵当権の実行

　抵当権を設定した不動産の売却手続きを裁判所に依頼する事。
　住宅ローンが滞った場合に、競売にかけられる事など。

登記識別情報通知

　従来の、登記嘱託書副本（権利書）に替わるものです。
　オンライン指定庁管轄物件に限ります。
　Ａ４版の「登記識別情報通知」というタイトルの書面が、買受人に送達されます。
　枚数は、物件の数分です。
　通知書の下段に、登記識別情報として、
　数字とアルファベットの１２桁の組み合わせが記載されています。
　この番号が、従来の権利証の役割をはたす事になります。
　通知書は紛失しても、この番号は、キッチリ把握しておいて下さい。
　「登記完了通知書」は、裁判所が保管します。
　数年のうちには、全ての登記所がオンラインとなる予定です。

登記嘱託書副本

上↑

　代金の納付手続きが終了して２－３週間しますと、特別送達で、送られてきます。
　Ａ４版の大きさで、数枚綴りの味も素っ気もない書類一式です。
　一番後ろには、朱色で、「登記済」の文字と受付番号の印が押されています。
　これが、大事な権利証です。
　但し、徐々に登記識別情報通知に移行しています。

特別送達　

　裁判所の重要書類の配達方法です。
　配達人が、受取人を直接確認して配達します。

特別売却

上↑

　期間入札で買手の無かった物件の買手探しの制度で、殆どの裁判所で実施。
　早い者勝ちで、購入できます。
　執行官が仕切ります。

(手続の）取消し

　裁判所が、「競売手続きを進める法的根拠無し」、として、手続きを取消す事。

（手続の）取下げ　

　競売申立てをした債権者の申出でで、その手続きが取下げ（中止）られる事。
　任意売却が成立した場合が多いようです。

な

（ヌ）

上↑

　事件番号の中に出てくる記号です。
　判決や公正証書に基づき、相手の物件を差押さえ、貸金の回収を図る方法です。
　これを、「強制競売」と呼んでいます。
　件数は、競売物件全体のなかで、１割以下の比率で、「取下げ」も多いです。
　他に（ケ）というのがあります。

入札保証金振込証明書　

上↑

　入札書を執行官室に提出する時、一緒に提出します。
　保証金を振り込んだ振込書の「控え」（裁判所提出用）を貼付します。
　落札できなかった時に返還される保証金の振込先を記載します。

根抵当権

　貸した（借りた）お金の額が変動する抵当権。
　商取引に利用されます。

は

配当要求終期の公告

上↑

　差押登記後、事件番号と物件目録の記載された公告です。
　一般に閲覧できます。
　本来は、登記簿に表れない債権者に対する「お知らせ」です。
　公告された物件の半数以上が、将来、期間入札に付されます。
　任意売却交渉物件としての窓口の一つに利用されています。

売却許可決定

　開札期日に当選した落札者が、裁判所から正式に売却を許可される事。
　落札者は、「最高価買受申出人」から、「買受人」と呼称が代ります。

売却外物件

　「売却外物件」とは、「売却対象外物件」という意味です。
　多い事例は、
　競売にかかっている土地の上に、競売にかかっていない建物がある場合、
　その建物を「売却外物件」といいます。
　こういう文言がある物件は、業者以外は避けたほうが良いでしょう。　

売却基準価額

上↑

　平成１６年４月１日施行された改正民事執行法に初めて使用された文言。
　従来の最低売却価額と同じ意味です。
　但し、売却基準価額より２割下回る買受可能価額で買受申出でができます。

引渡命令の申立て

上↑

　居座る不法占有者を国家権力で排除する為の判決を貰う為の申請。
　代金の納付手続き完了後、買受人に、その時より６ケ月間に限って与えられる権利。
　平成１６年の改正民事執行法では、申立期間が９ケ月の場合があります。
　裁判所が、一定の要件のもとに認めた占有者の場合です。

評価書

　競売不動産そのものの巾広い説明と売却基準価額算出の経過が記載。
　不動産鑑定士が作成します。

物件明細書

上↑

　その物件に対する裁判所の最終判断が記載されます。
　書式は以下の順です。
　詳しくはここ（※）です。

１、「不動産の表示」として、物件目録の記載。

　　持分の競売は、ちょっとッ確認。
　　建物とその敷地、或いは、マンションの専有部分などで、
　　複数の名義人で、共有持分となっている場合、
　　それぞれの共有持分を加算して下さい。
　　合計「１」になれば、問題はありません。
　
　　私道やゴミ置場の持分、マンションンの敷地・共用部分の持分は、
　　そのまま、持分があれば、良いです。

２、「売却により成立する法定地上権の概要」

　この欄は「なし」と記載されている物件を選ぶのが無難です。

３、「買受け人が負担することになる他人の権利」

　　収益用物件以外は「なし」と記載されている物件を選んで下さい。

４．「物件の占有状況等に関する特記事項」

　　収益用物件以外はこの欄も「なし」、
　　或は「所有者占有」、「共有者占有」と記載されている物件を選ぶのが無難です。

５、その他買受けの参考となる事項

　　その他、注意事項の補足説明。
　　滞納管理費がある場合はこの欄に記載されます。

物件目録

　競売土地の所在、地番、地目、地積（面積）、持分・・。
　競売建物の所在、家屋番号、床面積、構造、種類、持分などが記載されています。

法定地上権

上↑