| ●以下の事例で検討します。 |
買受可能価額・・￥１２８０万 所有者居住
Ｓ市所在 最寄駅徒歩 １０分 閑静住宅街 南５Ｍ公道面
地形・・整形 間口１０Ｍ
土地１００㎡（約３０坪）
建物 木造２階建 延床面積 ９２㎡（約２８坪） 建築後１０年経過
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| 上記物件事例についてのＡ業者の入札価額の決め方
（転売目的の場合） |
１、物件の相場を調べます。
２、諸経費の概算を求めます。
３、この物件を転売して得られる利益を想定します。
４、入札価額は、相場から、諸経費と利益の合計額を引いた金額となります。
式にしますと、
業者の入札価格＝物件の相場（市場価格）ー(諸経費の合計額＋利益)
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| １、物件の相場 |
上記事例の土地坪単価を￥８０万、新築の建築費を坪￥５０万として、
物件の市場価格（相場）を、￥３１００万円と設定します。
算出過程につきましては、ここをクリックしてください。
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| ２、この物件を 購入して商品化する為の諸経費を求めます。 |
| 経 費 |
金 額（仮定です） |
備 考 |
| 立退費用 |
￥５０万～￥１００万円 |
強制執行を前提に￥１００万円計上 |
| 登記費用 |
￥４０万円 |
登録免許税を含みます
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| 不動産取得税 |
￥９０万円 |
あとでかかります。 |
| リフ
オーム代 |
￥１０
０万円 |
物件によってまちまちです。
業者によって、予算の かけ方が違います。
解体費用となる場合も あります。 |
| 仲介手数料 |
約￥１００万円 |
売買価格を￥３１００万円とします |
| 雑 費 |
￥１０万円 |
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| 合計 |
約￥４４０万円 |
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| 諸経費合計額を￥４４ ０万円とします |
| ３、Ａ業者がこの物件を転売して得る利益を仮に￥３５０万円見込むとします。 |
| ４、入札価額の決定
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| ￥３１００万円（相 場）－［￥４４０万円（経費）－￥３５０万円（純利益）］＝￥２３１０万円 |
★Ａ業者の入札価額は、￥２３１０万円前後となります
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| 市場価格(相場）算出の経過概略 |
| ①、土地の価格
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土地の坪単価を￥８０ 万円（相場）とします。
土地の総額は、￥８０ 万円×３０坪＝￥２４００万円となります。
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| ②、建物の現在価格を求めます。 |
（耐用年数を２０年と して、諸設備等は考慮外とします。）
現在建築する場合の建築費の坪単価を￥５０万円としますと、
新築価格は、￥５０万 円×２８坪＝約￥１４００万円
筑後１０年経過していますので、
￥１４５０万円÷１０ 年／２０年＝￥７００万円
￥７００万円が建物の現在の価格となります。
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| ③、土地建物の合計額は、 |
￥２４００万円＋￥７００万円＝￥３１００万円 となります。
この金額を一応相場と
みます。（例外あり）
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| 一般 の方の入札価額の決め方（自己使用の場合） |
業者と違う点は、リ フォーム代です。
業者の方が割安の場合が多いです。
ただ，転売目的ではな
いので、その分有利と言えます。
上記事例の場合、
業者の利益分￥３５０万円を、業者入札価額￥２３１０万円に上乗せして、
￥２６６０万円で入札 しても、相場の￥３１００万円よりは安いです。
例えば、
相場の\３１００万で 購入した場合は、他に\３４０万の経費がかかりますので、
トータル￥３４４０万と なります。
立退料以外の経費は、普通に購入してもかかります。
通常取引の経費分だけ、お得ですね。
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競売物件の場合は、
買受可能価額よりどの位高ければ落札できるか、という考え方は、
あまり意味がありま せん。
相場から諸経費を控除 した金額に、
購入意欲度に応じてプラスアルファーした金額で入札しましょう。
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滅多に売り物件が出ない地域についての入札価額は、
相場に近い、或は相場を越える価格の入札となっているようです。
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| 投資物件の場合は、所有権価額を上限として運用利回りから算出します。 ↑ |
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