| 現況調査報告書って？ |
現況調査報告書は、執行官が現場に赴き、調べた結果を記載しています。
執行官とは、「国家の代理人として執行手続きを取り仕切る職責を負った人」です。
誰がどのような権原で占有しているか、の詳細が分ります。
但し、正確無比、というわけではありません。
事実と異なる場合もあり得ます。
非常に参考になるのは、間違いありません。
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| 注意点は |
現況調査報告書記載事項を鵜呑みにしないで、現地に赴き、確認してください。
執行官が現地調査をしたあと、期間入札まで、早くても数ヶ月かかります。
執行官が調査した後で、使用している人が替わっている場合があります。
又、報告書では空家の筈が、人が住んでいたりします。
それに対する法的な手続きはありますが、時間とお金がかかります。
業者以外の方には、面倒です。
「所有者居住」と記載されている物件に絞った方が無難です。
そして、今も所有者が住んでいる物件を 検討された方がいいでしょう。
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| ここもポイント |
「調査の経過」のページを見て、執行官が何回現場に足を運んだか、
なんかも結構所有者の人間性の判断に役立ちます。
人間性の判断は、任意での退去を求める場合の重要なポイントです。
人間性が悪いと建物内部を傷つけられたりされかねません。
家族構成は確認しましょう。
お子さんがいて、居座る所有者は滅多に会いません。
任意の交渉に応じる可能性は高いです。
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| 収益物件の場合 |
収益物件の場合、賃借人が執行官の調査に協力的かどうか。
契約書を提示しているかどうかなども、確認しておいた方が良いでしょう。
「執行官の意見」のページに記載がみられる場合があります。
収益用物件は、現況調査報告書記載の賃借人が退去、という場合もあります。
現場では、一部屋一部屋、確認しましょう。
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| 所有者が破産の場合 |
破産管財人として、弁護士名が記載されている場合があります。
この場合は、明渡交渉はその弁護士とします。
大体、スムーズにいきます。
注意点は、所有者は破産していますが、現況調査報告書に記載のない場合があります。
競売手続が、破産手続きより先に進行した時です。
落札しまたら、必ず、「事件記録」を閲覧して下さい。
「事件記録」とは、競売手続の詳細な進行記録です。
そこに、破産管財人が記載されている場合があります。
管財人によっては、非協力的な先生もたまにおります。
その場合は、引渡命令の申立をすれば、普通は、一発解決です。
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