| 評価書は不動産鑑定士が作成します。 |
評価書は、物件概要と 価額算定の経過が記載されています。
評価人が、現場・市町村役場等・法務局での調査結果が記載されます。
資料も添付されます。
その結果、売却基準価額算出の経過を記載しています。
|
| 注意点 |
只、不動産鑑定士も人間です。
ウッカリミスもたまにありますので、注意が必要です。
大抵は、調査しなかった事項の不記載ミスです。
私の経験では、計画道路・公道、私道の別・位置指定道路の有無等のミスです。
|
| ◎評価書を読む場合の注意点（独特の評価方法） |
| この欄は、分かりにくいです。飛ばして結構です。 |
初めて、評価書を読む方は、アレッと思う事があります。
一戸建の場合で、土地建物が同一所有者の場合は、
最終的な土地の評価額と建物の評価額が通常と異なっています。
通常、建物の現在価額が￥１０００万とします。
土地の価額が￥２０００万とします。
それで、合計￥３０００万の評価となります。
|
競売不動産の評価額の場合、
合計額は同じも、土地、建物の評価額が違ってきます。
例えば、
建物の評価額は￥２４００万、土地についての評価額は￥６００万とな ります。
|
これは、次の理由によります。
まず、建物の評価額を普通に算出します。
木造であれば、建物全体を構成する材木の値段、とでもいいましょうか 。
この場合は￥１０００万とします。
これに、建物の敷地である土地について、
建物所有者が利用する権利の割合を付加します。
￥１０００万（建物価額）＋￥２０００万×７０％（土地を利用する権利割合）
＝￥２４００万。
これが建物の価額になります。
法定地上権付の建物、といいます。
土地の価額は、底地の価格となります。
土地の７０％は、建物の価額に転化されていますから、
￥２０００ 万×３０％（底地割合）＝￥６００万となります。
（割合については、地域差があります。）
|
なんでこんなややこしい計算方法をするのでしょう？
理由はこうです。
まず、前提として、土地、建物は別個の不動産という考え方です。
上記土地、建物の所有者に￥１０００万を貸した債権者が、
競売申立てをしたと します。
土地、建物全部を￥３０００万で売却にしなくても、
建物￥２４００万 を競売にだして、買い手があれば、それで、借金はチャラですね。
この場合、純粋に建物の価額￥１０００万だけで競売にだしても、
敷地 を利用する権利の無い建物は、材木だけの価額です。
買う人はいないでしょう。
敷地を利用する権利を建物に付加して、初めて建物は価値がでます。
国家経済の観点からも、そのような方式がとられています。
|
同様に、貸金￥３００万の返済を求めた債権者に対しては、
土地￥６００万を 競売に出して、買い手がつけば、
何も土地建物合計￥３０００万で、競売に附す必要はありません。
徒に、所有者の財産を減らす事はできません。
以上の理由で、競売不動産の独特の評価方法がなされています。
|