登記簿謄本（全部事項証明書）チェック

●登記簿謄本（全部事項証明書）チェック
◎最新の登記簿謄本（写）を取り、見てみましょう。
登記簿謄本（全部事項証明書）は、必ず、チェックしておきましょう。　(パソコンで取得する場合) 　パソコン上で取得できる地域も増えています。　http://www1.touki.or.jp/gateway.html　　で、利用者登録をすればOKです。　（登録手続完了までは、若干日数がかかります。　急ぎの場合は、法務局に出向いて取得して下さい。）　弊社の資料精査の場合は、　最小限、建物の登記簿謄本（全部事項証明書）は、　ネットで取得できる場合はチェックしています。　注意・・パソコンで取得した謄本は、正式の謄本ではありません。　　　記載事項は謄本と同じですが、その写し、です。　　　　　正式の登記簿謄本は、法務局に赴いて取得した謄本となります。（法務局＝登記所で取得する場合）　まず、物件の管轄法務局を調べます。　法務局のホームページをひらいて下さい。　アドレスは、　http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/ 　です。　右側の「管轄のご案内」をクリックして下さい。　http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html 　そこで、調査物件の管轄法務局を調べて下さい。　登記簿謄本（全部事項証明書）を申請する場合、　三点セットの中に、　「物件目録」、或は「不動産の表示」というタイトルの書類があります。　そこに記載されている通り、申請書に記載して提出します。　分らない場合は、　「物件目録」或は「不動産の表示」を見せて、　「この謄本を取りたい。」　と、法務局の受付けで聞けば教えてくれます。　　　法務局には、不動産に関しては、　登記簿謄本のほか、公図・測量図・建物平面図などがあります。　（公図、測量図、建物平面図はない地域もあります。）
◎登記簿謄本の見方。
登記簿謄本（全部事項証明書）は、表題部・甲区・乙区に分かれています。
表題部
表題部は、　物件明細書の「不動産の表示」に記載されている物件目録が記載されています。　　「不動産の表示」に、持分や氏名が記載されている場合がありますが、　登記簿の表題部にはありません　その不動産の、表面的に見える外形上の特徴などが記載しています。
甲区
所有権等に関する登記が記載されています。　今までの所有権についての流れが記載されています。　現在までの所有者、所有権移転（請求権）仮登記、　差押、仮差押登記、買戻特約登記、処分禁止仮処分等の記載。
甲区のポイント
収益用物件として使用されている物件以外の場合、　まず、登記簿上の最新の所有者が、物件の占有者かどうか、確認しましょう。　　「参加差押」という登記が複数あれば、所有者は、だらしない性格かも知れません。　物件を購入後、今回の競売となった差押までの期間が長い程、　所有者は常識人かな、と管理人は勝手に思ってしまいます。　（「逆も又真也」とは言えませんが・・。）　処分禁止仮処分の登記は、落札後、裁判になる可能性がありますので、要注意。　　トラブルOKという業者以外は、手を出さない方が無難でしょう。　買戻特約登記がある時は、その登記は裁判所では抹消できません。　買戻権者の協力で抹消するようになります。　物件明細書の「その他買受けの参考となる事項」欄に、　次の文言があるかどうかチェックしてください。　「ただし、買戻権者から買戻権の行使をせず、　買戻特約登記の抹消について買受人に協力する旨の申出がある。」　この文言があれば、落札者に所有権が移転したあと、　買戻特約登記の抹消書類を貰って、自分で、或いは司法書士に依頼して、　抹消登記の申請をして下さい。
乙区
所有権以外の権利に関する登記が記載されます。　代表的な権利としては、（根）抵当権と賃借権です。　他に、地上権とか留置権があります。　大抵全て抹消できます。　抹消されない登記は、　競売資料の物件明細書に記載されているのが、普通です。
乙区のポイント
お金を、どこから借りていますか。　普通の金融機関、政府系金融機関からの借入でしたら、　所有者は、まあ、普通人でしょう。　明渡交渉は、スムーズに運ぶ可能性は比較的高いでしょう。　最近は少なくなっていますが、　抵当権の直ぐ次に、　同じ金融機関の名前で、　「（停止条件付）賃借権設定仮登記」がついている場合があります。　これは、普通は心配ありません。　根抵当権仮登記は、マチ金業者がつけている場合が多いです。　あまりこの登記がついていますと、　私は、明渡交渉には、「強制執行」を視野に入れます。　気軽にサラ金から借入をする人は、　ちょっと、どうでしょう。　立退きの話をしても、約束を守るかな？　その代わり、任意売却の可能性は低いですが。　ここ（※）も、参考にしてください。

よくある質問に
Q	「物件の売却基準価額は、￥１０００万なのに、合計￥１億の担保がついています。物件の落札価額を￥２０００万とすれば、￥１億から￥２０００万をひいた残り￥８０００万はどうなるのですか？買受人が引き継ぐのですか？」
A	物件に担保が幾ら沢山ついていようとも、買受人には関係ありません。裁判所が担保権全て抹消してくれます。
Q	「沢山抵当権がついています。落札後、その債権者の内、誰かが、お金を返せ、なんて言って来ないか心配だ。」
A	債権者が買受人に対してそういう権利はありません。少なくとも、私及び私の周りで、過去何十年もそういう経験は、一度もありません。

★ちょっと気にとめておくこと★
平成２☆年、根抵当権仮登記を見て、入札を控えて貰った事例２件。
依頼された三点セットの精査で、根抵当権仮登記がありました。珍しくもなんともない登記です。大抵、町キンがつけています。普通はあまり気にとめません。只、登記権利者が、なんだか、普通と違う雰囲気がありました、どこが違うのか、上手く説明はできません。虫の知らせ、なんて言ったら、怒られるでしょうが、それが事実です。ネットで、権利者名を検索しました。 1件は法人でしたので、謄本をとりました。定款を確認しつつ、役員名で検索です。２件とも、普通の感覚では、絶対に係わりたくない類のそれでした。こんな物件は、私はパスします。勿論、入札は見送るよう、コンサルさせていただきました。どうしても欲しい、という場合は、落札しましたら、弁護士を立てる事をおすすめ致します。
担保の額が、売却基準価額より低い場合 ,或は（根）抵当権の数が少ない場合。
「取下げ」の可能性があります。「取下げ」とは、任意に売却する、或いはどこからか工面して、借金を債権者に返済して、競売手続きを取下げる事です。裁判所は、「取下げ」の申請は開札期日の前日まで、としています。直接差押をしている債権者或いは所有者に聞けば、教えてくれる場合もあります。ただ、最近は、個人情報の関係で、教えてくれる債権者は少なくなりました。また、所有者は、本当の事を言うとは限りません。所有者に依頼されて「取下げ」の為の交渉をしている業者の助言で、「借金は沢山ありますので、取下げはできません。このまま競売で処理します。」といって訪問者を安心させ、任意売却交渉の邪魔をさせないようなテクニックを使う場合もあります。私がだまされた事例です。

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